7 Серпня, 20:57
ОСББ треба було створити ще вчора!7210

Немало власників житлових приміщень нарікають на погану якість комунальних послуг і відсутність будь-якої відповідальності виконавців цих послуг перед споживачами.
«Не прибирають територію біля будинків», «не працює ліфт», «брудно в парадному», «перегоріли лампи на сходах», «ці комунальники ні за що не відповідають» тощо.
У той же час співвласники не хочуть нічого робити для зміни ситуації – «бо важко та й усе одно нічого не зміниться…» Хоча не варто забувати, що під лежачий камінь вода також не тече.
За статтею 9 Закону «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», управління багатоквартирним будинком здійснюють його співвласники. І власне форму цього управління обирають самі співвласники на загальних зборах. Як ми вже знаємо, можливі три форми управління:
– управління співвласниками (самостійно, безпосередньо). Такий варіант більш прийнятний для невеликих будинків – для вирішення кожного питання потрібна згода більшості співвласників;
– управління управителем, коли укладається договір із спеціальною організацією;
– управління об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).
Саме про третій варіант управління багатоквартирним будинком і хотілося б поговорити сьогодні.
Термін «ОСББ» уперше став відомий широкому загалу в 1992 році, коли в Законі України «Про приватизацію державного житлового фонду» було зазначено, що власники приватизованих квартир можуть створювати такі об’єднання.
Але цікаво, що аналог цього терміну «кондомініум» (у перекладі з латини – «спільне володіння майном») з’явився ще в древньому Римі, коли виникла необхідність різним сім’ям жити в одному будинку та вирішувати багато спільних питань. Із того часу в усіх без винятку країнах світу такі об’єднання (у тих або інших формах) стали основою організації спільного проживання людей, альтернативи якій немає.
В Україні статус ОСББ визначає Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» і згідно зі статтею 1 цього Закону ОСББ – це юридична особа, створена власниками приміщень для сприяння використання їхнього власного майна й управління, утримання та використання неподільного та загального майна. Тобто об’єднання має печатку, банківський рахунок, укладає цивільно-правові договори, за своїми зобов’язаннями керує своїм майном (але не особистим і не спільним майном своїх членів), є неприбутковою організацією.
На відміну від будинків комунальної власності, члени ОСББ самостійно визначають кошторис утримання свого житла, розмір внесків на утримання будинку, структуру та стиль управління, формують штатний розклад, персональний склад працівників та їхню заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо), мають право оптимального вибору виконавців житлово-експлуатаційних послуг (вивіз сміття, дезинфекція, ремонтні роботи), самі визначають черговість проведення поточного ремонту і, головне, набувають реального впливу на якість цих робіт.
ОСББ має більші, ніж окремі мешканці, можливості вимагати від постачальників комунальних послуг виконання умов договорів, які воно уклало. Тобто впевнено можна стверджувати, що створення ОСББ – один із варіантів вирішення проблеми якісних житлово-комунальних послуг.

 

Уже другий місяць поспіль у Прилуках діє Літня школа ОСББ. Національний консультант із підтримки створення ОСББ і розвитку їхнього потенціалу (ПРООН) в Чернігівській області Світлана Рожок щовівторка проводить заняття для ініціативних груп співвласників багатоквартирних будинків, тому не дивно, що саме до неї ми звернулися за простими роз’ясненнями такого, на перший погляд, складного поняття як «ОСББ». Чому потрібно об’єднуватися та чи треба чогось боятися?

– Світлано, коли ОСББ почали створювати саме в Україні та скільки їх уже на даний час? Який регіон можна назвати передовим по створенню таких об’єднань?
– ОСББ почали створюватися в Україні майже чверть століття тому, ще з 1995 року і зараз їх уже більше 32 тисяч. Власне в Чернігівській області за даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України станом на 01.01.2019 р. створено 382 ОСББ у 433 багатоквартирних будинках (приблизно в 10% від загальної кількості багатоквартирних будинків). Як бачимо, досить низький показник. А от лідерами в цьому процесі є Дніпропетровська, Львівська, Донецька, Одеська та Запорізька області.

– Чому все таки треба створювати ОСББ? Чи можна вважати подібну форму управління вимогою часу?
– Коли мене співвласники запитують, чи треба створювати ОСББ, я відповідаю, що треба «ще вчора». Ще 27 років тому. 1992 року був прийнятий ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду», де будинок визнається спільною власністю власників квартир. Це положення було повторене, розвинене й уточнене в Цивільному кодексі України (2002 р.), та в Законі України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» (2015 р.). Тобто вже 27 років багатоквартирний будинок є спільною власністю власників квартир і нежитлових приміщень у ньому. А власність зобов’язує, нею треба управляти. Відповідно до статті 322 Цивільного кодексу України, «власник зобов’язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом».
Будинки, як і люди, поступово старіють. З цим нічого не вдієш. Зараз велика частина житлового фонду країни потребує ремонту та реставрації. Так, наприклад, згідно з нормами, які були затверджені Мінрегіоном ще в 2009 році, приблизний термін експлуатації житлових і громадських будівель становить близько 100 років.

Також цей термін залежить від типу споруди. Капітальні будинки з кам’яними й цегляними стінами можуть прослужити більше 150 років, тоді як будинкам зі шлакоблоків усього 70 років, а ось дерев’яні й брущаті живуть узагалі не більше 50 років.
До того ж, незважаючи на те, що є встановлені терміни, наш житлофонд старіє куди швидше через неправильну експлуатацію. Якщо в будинку дірявий дах і його вчасно не лагодити, то природно, що будинок прийде в непридатність. Якщо ж усе робити вчасно та за регламентом, то нічого не станеться, і будинки зможуть стояти століттями. І нам буде де жити самим, та буде що передати в спадок своїм дітям. На основі цього принципу та положень законодавства основна доцільність створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку полягає в забезпеченні не якого-небудь, а саме належного утримання багатоквартирного будинку, який є спільним майном співвласників. І хто як не власник зробить це найкраще?

– Виходить, можна дійсно значно покращити надання якісних ЖКП створивши об’єднання співвласників?
– Без сумніву. Одним із аргументів на користь створення ОСББ є контроль за якістю надання житлово-комунальних послуг. ОСББ може укладати договори про надання ЖКП як із фізичними, так і з юридичними особами, зокрема і з управлінськими компаніями, які стали правонаступниками колишніх ЖЕКів. Створення ОСББ дає можливість щомісячно підписувати акти про виконання робіт із утримання будинку, на підставі яких визначається факт виконання та обсяги конкретних робіт і відповідно проводяться нарахування (перерахунок) мешканцям. Тобто з’являється реальна можливість контролю, що є запорукою покращення якості.

– Переваги очевидні. Та все ж одна-дві людини цього зробити не в силі. Як переконати співвласників у необхідності такого кроку як створення ОСББ?
– За радянських часів мешканці багатоквартирних будинків звикли, що все має робити ЖЕК. І це не дивно – помешкання справді були державними: держава надавала їх хоч і в безоплатний, але найм і мешканці квартир були не власниками, а квартиронаймачами. Зараз же ситуація зовсім інша. За статистикою, більше 98% квартир приватизовані чи куплені. Тобто вже весь дім, вважайте, приватний – на праві спільної сумісної власності.
Багато людей думає, що ЖЕКи повинні турбуватися про капітальні ремонти в багатоквартирних будинках (ми ж чесно платимо їм гроші). Ось і ні! ЖЕК надає послуги згідно переліку, а не бере всю відповідальність на себе за будинок. До переліку цих послуг, за які якраз і сплачуємо, зазвичай, входять такі: прибирання прибудинкової території, боротьба з гризунами/шкідниками, утримання в актуальному стані технічної документації будинку тощо. І ні слова про капітальні ремонти самої будівлі. Тобто, не сплачуючи за це, ми не мали права очікувати капітальних ремонтів у своїх будинках. Ми, як власники, мали вже 27 років турбуватися про це самі.

– Як коротко можна охарактеризувати таку форму управління будинком, її функціонування?
– Правила створення та функціонування ОСББ прості – скликаються загальні збори власників, визначається порядок денний, рішення приймаються більшістю голосів 50%+1. Виконанням рішень займається правління. Воно ж щороку звітує про роботу та перевіряється ревізійною комісією. Тобто, ОСББ – це така собі держава в мініатюрі: зі своїм законодавчим органом (загальними зборами), виконавчою владою (правлінням) та фінконтролем (ревізійною комісією).

– Одним із міфів щодо створення ОСББ є скасування пільг і субсидій. Чи це дійсно так?
– Тут усе просто – пільги та субсидії надаються самій людині, а тому зберігаються за людиною, незалежно від створення чи не створення ОСББ.

– Які програми підтримки у створенні об’єднання співвласників передбачені з боку держави та місцевої влади?
– ОСББ є одним із ефективних інструментів для залучення співвласниками коштів на проведення енергоефективних заходів і заходів із модернізації будинку. З жовтня 2014 року для ОСББ діє державна програма «теплих кредитів». Програмою передбачено відшкодування з держбюджету 40% суми кредиту для ОСББ для загальнобудинкових заходів. Якщо в складі ОСББ є родини-отримувачі субсидії, таке ОСББ отримує відшкодування в середньозваженому розмірі між 40% і 70% – залежно від кількості квартир-субсидіантів. Уповноваженими на видачу «теплих» кредитів у рамках програми є 4 державні банки: ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк та Укрексімбанк.
В Україні вже створено Фонд енерго- ефективності. Очікується, що співпраця ОСББ із Фондом енергоефективності буде ще ефективнішою, ніж за програмою «теплі кредити». На відміну від програми «теплих кредитів», Фонд енергоефективності співфінансує не тільки будівельні матеріали, а й вартість проведення проєктних робіт, енергоаудиту, енергосервісні роботи. Такий комплексний підхід дасть змогу отримати більшу економію.
Але тут треба розуміти, що кошти державного та місцевого бюджетів – це гроші безготівкові, і отримати їх можна тільки на банківський рахунок. Якщо немає ОСББ, немає банківського рахунку, то немає шансу отримати допомогу від держави чи органу місцевого самоврядування на відновлення свого будинку.

 На Вашу думку, Літня школа ОСББ, яку Ви проводите дає гарні результати? Наскільки вона допомагає ініціативним групам зробити рішучий крок назустріч об’єднанню?
– Європейський Союз і Програма розвитку ООН (ПРООН) з минулого року реалізують дворічний проєкт «Об’єднання співвласників будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень» (HOUSES) з метою стимулювання та підтримки створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) у всіх 24 областях України.
Протягом двох років проєкт буде проводити інформаційну кампанію на національному, обласному та місцевому рівнях із метою інформування широкої громадськості та місцевих громад щодо нового законодавства у сфері енерго- ефективності, програм Фонду енергоефективності та механізмів фінансування, які він пропонує. Щонайменше 2 тисячі нових ОСББ буде створено та загалом 4 тисячі ОСББ пройдуть навчання з управління енергоефективними проєктами.
У рамках реалізації проєкту в Чернігівській області в місті Ніжин і Прилуки створено Літні школи ОСББ. 9 липня у Літній школі ОСББ м. Прилуки відбувся перший випускний. Протягом 5 тижнів ініціативні групи співвласників дев’яти багатоквартирних будинків міста Прилук наполегливо працювали: вивчали юридичні тонкощі відносин права власності, аналізували переваги та недоліки різних форм управління багатоквартирним будинком, знайомились із порядком створення та державної реєстрації ОСББ, розробляли проєкти статутів і протоколів, опановували основи комунікацій і діалогового підходу…
І ось результат: у рекордні строки дві ініціативні групи вже створили об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, три ініціативні групи вже призначили установчі збори ОСББ, чотири ініціативні групи проробили великий обсяг роботи по збору інформації про співвласників і продовжують рухатися шляхом створення ОСББ!
Нині проходять заняття для другого набору Літньої школи. Тож організатори чекають усіх бажаючих створити ОСББ щовівторка о 15.00 у приміщенні Прилуцької міської ради. Приєднуйтесь, обіцяють, що буде цікаво й пізнавально!

Інформація «Град Прилуки»

Рекомендовані відео
Популярне відео